Прошедший 2018 год у многих из нас выдался довольно сложным и тем не менее насыщенным и интересным, таким же он стал и для рынка недвижимости в нашем родном Гродно: наметились новые тенденции, произошли различные серьезные изменения.
Вообще, рынок в прошлом году вел себя достаточно интересно - год как бы разделился на два совершенно разных периода: первая половина года характеризовалась высокой активностью рынка, большим количеством сделок и, в целом, напоминала 2017 год; но к концу лета начался плавный спад активности, который продлился до самого конца года, что, возможно, обусловлено изменением кредитной политики банков.
Тут надо особо отметить, что значимость кредитной поддержки на рынке возросла настолько, что можно уже считать кредиты «на недвижимость» новым трендом. Конечно, кредиты и раньше влияли на рынок недвижимости, но пик пришелся именно на конец 2017-2018 г. В прошлом году белорусы вообще установили новый рекорд «закредитованности» - долг населения перед банками к декабрю 2018 года составил более 11 млрд. рублей. Чтобы приостановить эту печальную тенденцию Национальный Банк даже ввел ряд ограничений на получение кредитов, в том числе и с недвижимостью, в прошлом году, а ведущий банк страны – Беларусбанк – даже приостановил выдачу кредитов на недвижимость с ноября, однако как-то ощутимо повлиять на ситуацию у них пока не получается. Когда речь заходит о покупке недвижимого имущества, белорусы экономить и ужиматься не готовы - пусть и в кредит, но зато район получше, дом поновее, метров побольше. Остается только надеяться, что в этой сложной ситуации специалисты Нацбанка не позволят произойти очередной девальвации.
Такой интерес к кредитам привел к появлению интересной особенности на рынке недвижимости почти по всей стране – так называемым «сделкам-цепочкам»: когда несколько квартир продаются одновременно, при этом продавец первой становится покупателем второй, продавец второй покупает третью (и так далее), используя для частичной оплаты покупки деньги, вырученные за продажу, а оставшуюся часть, как правило, выплачивая за счет кредитных средств. Однако, в отличие от столицы и некоторых других областных центров, Гродно пока еще не может похвастаться подобной особенностью, ведь многоступенчатые сделки у нас только начинают появляться.
Зато есть у нас в городе другая интересная особенность: продавцы недвижимости в Гродно не хотят жить реальными цифрами и слишком сильно завышают цены на свои квартиры. Достаточно сравнить заявленные продавцами цены с итоговой стоимостью совершенной сделки – разница в различные периоды года составляла от 12 до 15 %.
Интересно также отметить, что пиковые значения заявленных цен совершенно не совпадают с пиковыми значениями стоимости совершенных сделок: если пики роста заявленных продавцами цен пришлись на апрель (711 $/кв. м)*, май (703 $/кв. м), август (705 $/кв. м) и конец октября(691 $/кв. м) с плавными понижениями до 680 $/кв. м в остальное время, то стоимость реально совершенных сделок составила 585 $/кв. м в начале года, доросла до 600$/кв. м к марту и держалась на этом уровне до конца июля, после чего пошел плавный спуск вниз, за исключением резкого кратковременного скачка стоимости до 613 $/кв. м в августе.
Давайте теперь рассмотрим ситуацию на первичном рынке города.
Главный монополист-застройщик города - Гродножилстрой - продолжает активно отстраивать столь популярную в народе за невысокую цену квадратного метра Ольшанку и новый, но уже полностью раскупленный микрорайон Колбасино, так же ведется точечная застройка на Фолюше, Курчатова, Щорса, пр-те Я.Купалы. Еще в прошедшем году началось строительство нового и вызывающего неподдельный интерес горожан микрорайона Грандичи-2, в котором пока не построен ни один дом, но многие квартиры уже раскуплены.
Такое резкое увеличение спроса на новостройки объясняется снижением цены за квадратный метр на первичном рынке города: в 2018 году она составила всего 460-655 $/кв. м, то есть иногда даже ниже, чем на квартиры вторички. Понятно, что в отличие от квартир вторичного рынка, в новостройку обязательно придется вкладывать деньги на ремонт, да и не везде в новых микрорайонах пока достаточно развита инфраструктура для комфортной жизни, но при практически равной с квартирами вторичного рынка цене покупателей явно привлекает большая площадь и более современная планировка новостроек.
Жаль только, что на квартирном рынке новостроек Гродно не хватает пока достаточного количества предложений для вдумчивого и взвешенного выбора покупателем наиболее подходящего варианта, также сильно ограничен выбор районов города, что, несомненно, обусловлено отсутствием конкуренции, частных застройщиков и, как следствие, рыночного принципа в целом. Посмотрим, придут ли на квартирный рынок города новые инвесторы и застройщики в этом году.
